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Où investir pour louer

Les communes en Île-de-France où il se vend au moins 25 logements par an et où le rendement locatif tient : classées sur le rendement net de taxe foncière, les pièges — population en baisse, vacance forte ou inconnue, parc dégradé — écartés et comptés.Rendement net : loyer annuel d'une maison moins la taxe foncière, rapporté au prix. L'écusson est la note de qualité de vie de la commune.

  1. 1SarcellesVal-d'Oise · 59 173 hab.9,4 %net · 1 984 €/m²Simuler
  2. 2Clichy-sous-BoisSeine-Saint-Denis · 29 354 hab.9,0 %net · 1 909 €/m²Simuler
  3. 3Les MureauxYvelines · 34 632 hab.8,9 %net · 1 881 €/m²Simuler

428 communes solides sur le rendement net

médiane 5,1 % net
  1. 1Sarcelles9,4 %Val-d'Oise1 984 €/m²Simuler
  2. 2Clichy-sous-Bois9,0 %Seine-Saint-Denis1 909 €/m²Simuler
  3. 3Les Mureaux8,9 %Yvelines1 881 €/m²Simuler
  4. 4Ris-Orangis8,8 %Essonne2 017 €/m²Simuler
  5. 5Villiers-le-Bel8,8 %Val-d'Oise2 179 €/m²Simuler
  6. 6Aubergenville8,5 %Yvelines1 896 €/m²Simuler
  7. 7Garges-lès-Gonesse8,5 %Val-d'Oise2 281 €/m²Simuler
  8. 8Sevran8,3 %Seine-Saint-Denis2 256 €/m²Simuler
  9. 9Évry-Courcouronnes8,1 %Essonne2 208 €/m²Simuler
  10. 10Survilliers8,1 %Val-d'Oise2 272 €/m²Simuler
  11. 11Les Ulis7,7 %Essonne2 326 €/m²Simuler
  12. 12La Rochette7,6 %Seine-et-Marne2 268 €/m²Simuler
  13. 13Villepinte7,5 %Seine-Saint-Denis2 528 €/m²Simuler
  14. 14Boussy-Saint-Antoine7,5 %Essonne2 355 €/m²Simuler
  15. 15Chilly-Mazarin7,4 %Essonne2 476 €/m²Simuler
  16. 16Stains7,4 %Seine-Saint-Denis2 656 €/m²Simuler
  17. 17Montigny-lès-Cormeilles7,3 %Val-d'Oise2 569 €/m²Simuler
  18. 18Crosne7,2 %Essonne2 627 €/m²Simuler
  19. 19Lizy-sur-Ourcq7,2 %Seine-et-Marne1 862 €/m²Simuler
  20. 20La Courneuve7,1 %Seine-Saint-Denis2 758 €/m²Simuler
  21. 21Limay7,1 %Yvelines2 179 €/m²Simuler
  22. 22Ablon-sur-Seine7,1 %Val-de-Marne2 675 €/m²Simuler
  23. 23Dugny7,0 %Seine-Saint-Denis2 545 €/m²Simuler
  24. 24Montmagny7,0 %Val-d'Oise2 817 €/m²Simuler
  25. 25Saint-Michel-sur-Orge7,0 %Essonne2 475 €/m²Simuler
  26. 26Bonnières-sur-Seine7,0 %Yvelines2 183 €/m²Simuler
  27. 27Villeneuve-Saint-Georges6,9 %Val-de-Marne2 709 €/m²Simuler
  28. 28Mantes-la-Ville6,8 %Yvelines2 456 €/m²Simuler
  29. 29Morsang-sur-Orge6,8 %Essonne2 637 €/m²Simuler
  30. 30Villeneuve-la-Garenne6,8 %Hauts-de-Seine3 208 €/m²Simuler

Les 30 premières sur 428 communes solides en Île-de-France. Ajuster à ma vie ›

Pourquoi 608 pièges écartés

logements vides · population en baisse
logements vides : inconnu432
population en baisse300
peu de ventes157
parc dégradé40
logements vides : nombreux18

Une commune peut cumuler plusieurs motifs.

Ce que « solide » veut dire

rendement net, avant impôt

Les cinq pièges mesurables sont écartés — population en baisse de plus de 2 % en six ans, vacance forte ou inconnue, parc de passoires thermiques, marché où il se vend moins de cinq logements par an —, rien de plus. L'outil et les palmarès ne classent que celles où il s'en vend au moins 25 par an : un marché qui se revend. Le rendement net est calculé avant impôt, sur le logement le plus courant de la commune (appartement ou maison), taxe foncière et frais d’achat déduits ; il dépend ensuite de votre régime, de votre tranche et de votre crédit. Ce n'est pas un conseil en investissement. Sources : loyers ANIL 2025, prix DVF 2023-2025, vacance LOVAC 2025.